Hoạt động cho thuê bất động sản đang chứng kiến những thay đổi lớn về mặt pháp lý áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hàng loạt điểm mới liên quan đến ngưỡng doanh thu chịu thuế, tỷ lệ phần trăm tính thuế và hệ thống biểu mẫu kê khai đã chính thức được ban hành. Nếu như trước đây, cá nhân có doanh thu vượt 100 triệu đồng/năm đã phải thực hiện nghĩa vụ ngân sách, thì nay, con số này đã được điều chỉnh lên mức 500 triệu đồng/năm.
Để tránh các rủi ro phạt chậm nộp, truy thu hay sai lệch hồ sơ, chủ nhà, chủ xưởng và các nhà đầu tư cần cập nhật ngay những hướng dẫn chi tiết dưới đây. Bài viết này, được bảo trợ chuyên môn từ hệ thống https://hc247.vn/, sẽ phân tích tường tận mọi ngóc ngách của chính sách mới.
Cho thuê bất động sản 2026 phải nộp những loại thuế nào và nộp bao nhiêu?
Khi tham gia vào thị trường cho thuê bất động sản, người kinh doanh (bao gồm hộ kinh doanh và cá nhân) phải đối mặt với 02 sắc thuế chính: Thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN). Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều phải nộp tiền. Quy định mới năm 2026 phân chia rất rõ ràng dựa trên tổng mức doanh thu thu được trong năm dương lịch.
Ngưỡng doanh thu chịu thuế cho thuê bất động sản hiện hành
Thay đổi đáng chú ý nhất áp dụng từ 01/01/2026 là việc nâng ngưỡng doanh thu tính thuế. Cụ thể:
- Trường hợp hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có mức tổng doanh thu trong năm dương lịch từ 500 triệu đồng trở xuống: Hoàn toàn không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT.
- Trường hợp hộ, cá nhân có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở lên (vượt mức 500 triệu): Bắt buộc phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế TNCN và thuế GTGT theo tỷ lệ quy định.
Đây là một sự nới lỏng đáng kể, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho những cá nhân có quy mô kinh doanh nhỏ lẻ, cho thuê phòng trọ sinh viên, hoặc mặt bằng diện tích nhỏ.
Công thức và cách tính thuế GTGT, TNCN chi tiết
Khi doanh thu vượt ngưỡng quy định, công thức tính thuế cho thuê bất động sản năm 2026 có sự khác biệt lớn so với giai đoạn trước. Số tiền thuế phải nộp được xác định cụ thể qua hai công thức sau:
- Số thuế GTGT phải nộp = Tổng doanh thu x 5%
- Số thuế TNCN phải nộp = (Tổng doanh thu – 500 triệu đồng) x 5%
Sự khác biệt cốt lõi nằm ở thuế Thu nhập cá nhân. Thay vì nhân 5% trên toàn bộ tổng doanh thu như trước, cá nhân hiện nay được khấu trừ phần 500 triệu đồng đầu tiên ra khỏi phần thu nhập tính thuế TNCN. Mức thuế suất áp dụng chung cho dịch vụ cho thuê tài sản vẫn duy trì ở mức 10% (gồm 5% GTGT và 5% TNCN) nhưng số tiền thực nộp đã giảm đi đáng kể nhờ cách tính mới.
Ví dụ minh họa bài toán thuế cho thuê bất động sản
Để dễ dàng hình dung việc áp dụng công thức vào thực tế, chúng ta xét hai trường hợp điển hình sau:
Trường hợp 1: Không phát sinh thuế Năm 2026, ông A ký hợp đồng cho thuê bất động sản (nhà nguyên căn) với giá 40 triệu đồng/tháng.
- Tổng doanh thu năm của ông A = 40 triệu x 12 tháng = 480 triệu đồng.
- Do 480 triệu đồng < 500 triệu đồng, ông A không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.
Trường hợp 2: Có phát sinh thuế Năm 2026, bà B ký hợp đồng cho công ty C thuê mặt bằng kinh doanh với giá 50 triệu đồng/tháng.
- Tổng doanh thu năm của bà B = 50 triệu x 12 tháng = 600 triệu đồng.
- Do 600 triệu đồng > 500 triệu đồng, bà B thuộc diện phải nộp thuế. Cụ thể:
- Thuế GTGT = 600 triệu x 5% = 30 triệu đồng.
- Thuế TNCN = (600 triệu – 500 triệu) x 5% = 5 triệu đồng.
- Tổng số thuế bà B phải nộp trong năm 2026 là 35 triệu đồng.
Quy tắc trừ 500 triệu khi có nhiều hợp đồng cho thuê bất động sản cùng lúc
Thực tế, nhiều nhà đầu tư sở hữu và khai thác cùng lúc nhiều căn hộ, nhà phố hoặc mặt bằng. Pháp luật quy định rõ: Nếu cá nhân có nhiều hợp đồng thuê, cá nhân được quyền tự chọn một hợp đồng để trừ 500 triệu đồng khi tính thuế TNCN. Nếu hợp đồng thứ nhất chưa trừ đủ 500 triệu, cá nhân được quyền lựa chọn tiếp các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để trừ tiếp cho đến khi hết mức 500 triệu đồng quy định.
Trong trường hợp hợp đồng có thỏa thuận bên đi thuê (doanh nghiệp/tổ chức) khai thay và nộp thay thuế, khi chủ nhà chọn hợp đồng đó để trừ 500 triệu, hai bên phải ghi rõ nội dung này cùng số tiền được trừ khi tính thuế TNCN ngay trong văn bản hợp đồng. Nếu hợp đồng khai thay chưa trừ đủ 500 triệu, cá nhân tiếp tục lấy các hợp đồng tự khai khác để trừ phần còn lại.
Ai là người trực tiếp kê khai nộp thuế cho thuê bất động sản 2026?
Xác định đúng chủ thể có trách nhiệm làm việc với cơ quan hành chính nhà nước giúp hạn chế tối đa tình trạng trễ hạn nộp hồ sơ. Theo điểm d và điểm đ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, việc kê khai nộp thuế cho thuê bất động sản được phân định theo hai nhóm chủ thể:
Cá nhân tự kê khai thuế
Hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê tài sản là người phải trực tiếp lập hồ sơ, khai báo và nộp tiền cho cơ quan thuế trong các trường hợp sau:
- Cá nhân cho một cá nhân khác thuê nhà, đất, mặt bằng. Pháp luật bắt buộc người cho thuê phải tự mình thực hiện nghĩa vụ, không được ủy quyền khai thay cho cá nhân đi thuê.
- Cá nhân cho tổ chức, doanh nghiệp thuê nhưng trong hợp đồng không có bất kỳ điều khoản nào quy định tổ chức đi thuê sẽ khai thay, nộp thay.
Tổ chức, doanh nghiệp kê khai và nộp thay
Doanh nghiệp, tổ chức đi thuê mặt bằng, nhà xưởng của cá nhân sẽ đứng ra thực hiện thủ tục khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân đó nếu thỏa mãn điều kiện: Trong hợp đồng cho thuê bất động sản có ghi rõ thỏa thuận “Bên đi thuê là người chịu trách nhiệm khai thuế và nộp thuế thay cho bên cho thuê”. Việc này thường được các doanh nghiệp áp dụng để lấy chứng từ hợp lệ đưa chi phí thuê nhà vào chi phí được trừ khi tính thuế Thu nhập doanh nghiệp (TNDN).
Cập nhật biểu mẫu tờ khai thuế cho thuê bất động sản mới nhất
Một điểm thay đổi cốt lõi trong năm 2026 là hệ thống biểu mẫu hành chính. Cơ quan Nhà nước đã thiết kế lại mẫu tờ khai để phù hợp với công thức tính thuế và ngưỡng doanh thu mới, đảm bảo tính minh bạch và dễ dàng trong công tác số hóa.
- Giai đoạn trước ngày 05/3/2026: Các cá nhân vẫn tiếp tục sử dụng mẫu tờ khai thuế cho thuê bất động sản cũ là Mẫu 01/TTS (ban hành kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC).
- Giai đoạn từ ngày 05/3/2026 trở đi: Áp dụng hệ thống biểu mẫu mới hoàn toàn theo quy định tại Thông tư 18/2026/TT-BTC. Hồ sơ hợp lệ bao gồm:
- Mẫu 01/BĐS: Tờ khai thuế/thông báo doanh thu đối với hoạt động cho thuê bất động sản.
- Mẫu 01/BK-BĐS: Phụ lục bảng kê chi tiết các bất động sản cho thuê đính kèm.
Người kinh doanh và các kế toán viên cần lưu ý mốc thời gian ngày 05/3/2026 để chuyển đổi đúng biểu mẫu trên hệ thống Thuế điện tử (eTax). Việc nộp sai mẫu sẽ dẫn đến việc hồ sơ bị hệ thống từ chối, gây chậm trễ trong quá trình cấp chứng từ.
Thời hạn nộp hồ sơ và tiền thuế cho thuê bất động sản chuẩn xác
Song song với việc chuẩn bị đúng biểu mẫu, việc nắm bắt thời hạn nộp tờ khai và tiền thuế cho thuê bất động sản là yếu tố sống còn để tránh bị tính tiền chậm nộp (0.03%/ngày). Luật Quản lý thuế phân chia thời hạn dựa trên phương pháp kê khai mà cá nhân hoặc tổ chức lựa chọn.
Thời hạn áp dụng khi cá nhân trực tiếp khai thuế
Cá nhân có quyền linh hoạt lựa chọn một trong hai phương thức kê khai sau:
- Khai thuế 02 lần trong năm:
- Lần thứ nhất: Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày 31/7 của năm tính thuế (áp dụng cho kỳ tính thuế từ tháng 1 đến tháng 6).
- Lần thứ hai: Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo (áp dụng cho kỳ tính thuế từ tháng 7 đến tháng 12).
- Khai thuế 01 lần theo năm: Nếu cá nhân chọn phương án này, hạn chót nộp tờ khai và tiền thuế cho thuê bất động sản là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo liền kề năm phát sinh doanh thu.
Thời hạn áp dụng khi tổ chức khai và nộp thay
Trường hợp hợp đồng có thỏa thuận doanh nghiệp/tổ chức đi thuê nộp thuế thay, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế không cố định theo mốc ngày 31/7 hay 31/1 như cá nhân, mà bám sát theo kỳ thanh toán tiền thuê được ghi trên hợp đồng. Ví dụ: Hợp đồng quy định thanh toán tiền thuê nhà 3 tháng/lần vào ngày mùng 5 của tháng đầu quý. Tổ chức phải thực hiện kê khai nộp thuế thay theo chu kỳ 3 tháng đó. Hạn nộp tờ khai khai thay theo kỳ hạn thanh toán chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của chu kỳ thanh toán tiếp theo.
Nộp hồ sơ kê khai thuế cho thuê bất động sản ở đâu?
Nguyên tắc chung trong quản lý tài sản gắn liền với đất là phân cấp quản lý theo địa bàn. Hồ sơ khai thuế cho thuê bất động sản phải được nộp tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản cho thuê đó.
Tuy nhiên, với những nhà đầu tư lớn có tài sản rải rác ở nhiều khu vực, pháp luật có những hướng dẫn mở nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, căn cứ theo điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP:
- Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê nằm ở nhiều địa bàn khác nhau (cùng một tỉnh/thành phố hoặc khác tỉnh), cá nhân được quyền khai tổng hợp doanh thu trên một bộ hồ sơ duy nhất.
- Cá nhân được chủ động lựa chọn một cơ quan thuế (nơi có một trong số các bất động sản) để nộp bộ hồ sơ tổng hợp này.
- Dù nộp chung một hồ sơ, trên biểu mẫu vẫn phải kê khai bóc tách rõ doanh thu, thuế GTGT, thuế TNCN theo từng địa điểm tài sản. Tiền thuế sau đó cũng phải được nộp phân bổ về đúng kho bạc nhà nước của từng địa phương nơi tài sản tọa lạc.
- Lưu ý: Quy định nộp hồ sơ tổng hợp tại một đầu mối không áp dụng cho trường hợp tổ chức khai thay, nộp thay. Tổ chức nộp thay vẫn phải nộp hồ sơ về cơ quan thuế quản lý trực tiếp tổ chức đó, kèm theo phụ lục chi tiết thông tin tài sản.
Xử lý các hợp đồng cho thuê bất động sản vắt năm (ký trước 01/01/2026)
Giai đoạn chuyển giao luật lệ thường phát sinh nhiều vướng mắc, đặc biệt là với các hợp đồng cho thuê bất động sản dài hạn. Khoản 3 Điều 18 Nghị định 68/2026/NĐ-CP và khoản 1 Điều 8 Thông tư 18/2026/TT-BTC đã đưa ra nguyên tắc xử lý cho các hợp đồng ký trước ngày 01/01/2026 và có thời hạn còn lại trên 06 tháng.
Nếu cá nhân đã xuất hóa đơn, kê khai và nộp trước tiền thuế GTGT, TNCN cho toàn bộ chu kỳ thuê (bao gồm cả phần thời gian của năm 2026 trở đi) theo luật cũ, cơ quan thuế sẽ tiến hành điều chỉnh lại. Cụ thể:
- Mức doanh thu không chịu thuế và không phải nộp thuế TNCN sẽ được áp dụng theo mức 500 triệu đồng của luật mới cho khoảng thời gian từ năm 2026.
- Nếu doanh thu tính lại của năm 2026 vẫn trên 500 triệu, cơ quan thuế sẽ tính lại số thuế phải nộp theo công thức mới. Khoản tiền thuế cá nhân đã nộp thừa (do luật cũ không cho trừ 500 triệu khi tính TNCN) sẽ được xử lý bù trừ vào kỳ sau hoặc hoàn thuế theo quy định.
- Về mặt chứng từ, người nộp thuế thực hiện khai doanh thu thực tế năm 2025 bằng tờ khai Mẫu 01/TTS. Sang phần doanh thu của năm 2026, sẽ kê khai điều chỉnh bằng Tờ khai Mẫu 01/BĐS mới.
Giải đáp Câu hỏi thường gặp về thuế cho thuê bất động sản
Việc áp dụng quy định mới chắc chắn sẽ khiến nhiều người bỡ ngỡ. Dưới đây là các câu hỏi phổ biến nhất liên quan đến nghiệp vụ khai thuế cho thuê bất động sản:
Câu hỏi 1: Tôi có một căn nhà cho thuê giá 45 triệu/tháng và một mặt bằng cho thuê giá 10 triệu/tháng. Tổng doanh thu là 55 triệu/tháng (660 triệu/năm). Tôi phải tính thuế như thế nào? Do tổng doanh thu 660 triệu > 500 triệu, bạn phải nộp thuế. Thuế GTGT = 660 triệu x 5% = 33 triệu. Thuế TNCN = (660 triệu – 500 triệu) x 5% = 8 triệu. Bạn có quyền chọn hợp đồng 45 triệu hoặc 10 triệu để đưa vào diện giảm trừ 500 triệu (tất nhiên trường hợp này bạn trừ thẳng vào tổng 660 triệu là xong).
Câu hỏi 2: Có bắt buộc phải xuất hóa đơn điện tử khi cho thuê bất động sản không? Đối với cá nhân cho thuê tài sản, nếu khách đi thuê là doanh nghiệp và yêu cầu có hóa đơn để đưa vào chi phí hợp lý, cá nhân có thể đề nghị cơ quan Thuế cấp hóa đơn điện tử có mã theo từng lần phát sinh. Bạn cần hoàn thành thủ tục nộp tờ khai và nộp đủ tiền thuế trước khi được cơ quan thuế cấp hóa đơn.
Câu hỏi 3: Nếu giữa năm tôi mới bắt đầu cho thuê bất động sản, mức 500 triệu có bị chia trung bình theo số tháng thực tế không? Theo quy định, mốc doanh thu 500 triệu được tính cho một năm dương lịch (từ 1/1 đến 31/12). Nếu bạn bắt đầu cho thuê từ tháng 6/2026 với giá 60 triệu/tháng, tổng doanh thu năm 2026 của bạn là 60 x 7 tháng = 420 triệu. Dù mức giá thuê 60 triệu/tháng nhân 12 tháng sẽ vượt 500 triệu, nhưng doanh thu thực tế trong năm dương lịch 2026 chỉ là 420 triệu (< 500 triệu), nên trong năm 2026 bạn không phải nộp thuế.
Câu hỏi 4: Đăng ký mã số thuế cho thuê bất động sản như thế nào? Bạn có thể sử dụng chính Mã số thuế cá nhân (MST 10 số) của mình để thực hiện đăng ký tờ khai. Không cần thiết phải mở riêng một mã số thuế kinh doanh khác nếu bạn chỉ hoạt động cho thuê tài sản đơn thuần không thành lập doanh nghiệp.
Việc nắm bắt chính xác và kịp thời các thay đổi về pháp luật, đặc biệt là quy định khai thuế cho thuê bất động sản năm 2026, là yếu tố tiên quyết giúp các nhà đầu tư, chủ hộ kinh doanh tối ưu chi phí và duy trì sự ổn định pháp lý. Quá trình tính toán, kê khai, xác định doanh thu vắt năm và thực hiện nộp hồ sơ điện tử có thể phức tạp đối với những cá nhân không có nền tảng kế toán.
Thông tin liên hệ tư vấn chuyên sâu: CÔNG TY TNHH HC247
- Địa chỉ: 64/32/82 đường 8, phường Hiệp Bình, TP.Thủ Đức, TP.HCM, Việt Nam.
- Website: https://hc247.vn/
- Hotline: 0973.567.234
- Email: ketoan@hc247.vn
Với đội ngũ chuyên gia am hiểu sâu sắc về thuế và pháp lý, HC247 luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng rà soát hợp đồng, tối ưu hóa công thức tính thuế và thực hiện trọn gói các thủ tục kê khai, đảm bảo tính chuẩn xác tuyệt đối theo Thông tư 18/2026/TT-BTC. Đừng để những sai sót nhỏ trong biểu mẫu hay chậm trễ về thời hạn nộp báo cáo ảnh hưởng đến dòng tiền của bạn. Hãy liên hệ với hệ thống của chúng tôi để được tư vấn minh bạch, rõ ràng và tuân thủ chặt chẽ các luật định mới nhất.
