Luật số 27/2023/QH15: Luật Nhà ở mới nhất, nội dung và hiệu lực áp dụng

Luật số 27/2023/QH15 là Luật Nhà ở được Quốc hội ban hành ngày 27/11/2023. Cập nhật nội dung chính, hiệu lực và toàn văn PDF Luật Nhà ở.

Luật số 27/2023/QH15 là Luật Nhà ở được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 27/11/2023. Luật quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.

Đây là văn bản pháp lý quan trọng đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức và doanh nghiệp có hoạt động liên quan đến nhà ở, dự án phát triển nhà ở, nhà chung cư, nhà ở xã hội và giao dịch bất động sản.

Đáng lưu ý, thời điểm áp dụng của Luật đã được điều chỉnh so với quy định ban đầu. Theo Văn bản hợp nhất số 132/VBHN-VPQH năm 2025, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 và đã được cập nhật một số nội dung sửa đổi, bổ sung sau khi ban hành.

Luật số 27/2023/QH15 là gì?

Luật số 27/2023/QH15 có tên đầy đủ là Luật Nhà ở.

Một số thông tin cơ bản:

Theo Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Luật được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023 và người ký là Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ.

Luật Nhà ở 2023 quy định những vấn đề gì?

Theo Điều 1, Luật quy định về sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.

Phạm vi nội dung của Luật khá rộng, tập trung vào các nhóm vấn đề như:

• Sở hữu nhà ở;
• Phát triển nhà ở;
• Nhà ở thương mại;
• Nhà ở xã hội;
• Nhà ở phục vụ tái định cư;
• Nhà ở công vụ;
• Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
• Quản lý, sử dụng nhà ở;
• Quản lý và sử dụng nhà chung cư;
• Giao dịch về nhà ở;
• Quản lý nhà nước về nhà ở;
• Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở.

Luật gồm 13 chương, 198 điều, bao quát toàn bộ nhiều vấn đề quan trọng trong lĩnh vực nhà ở.

Luật 27/2023/QH15 có hiệu lực từ ngày nào?

Theo quy định được cập nhật tại văn bản hợp nhất, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024.

Trước đó, Luật ban đầu quy định ngày có hiệu lực là 01/01/2025. Tuy nhiên, Luật số 43/2024/QH15 đã sửa đổi thời điểm có hiệu lực của Luật Nhà ở, đưa thời điểm áp dụng lên ngày 01/08/2024.

Vì vậy, khi tra cứu thông tin về Luật 27/2023/QH15 có hiệu lực từ ngày nào, cần căn cứ vào quy định đã được sửa đổi thay vì chỉ sử dụng bản Luật gốc.

Luật số 27/2023/QH15 và quyền sở hữu nhà ở

Một trong những nội dung quan trọng là quy định về sở hữu nhà ở.

Luật quy định các vấn đề liên quan đến:

• Đối tượng được sở hữu nhà ở;
• Điều kiện được công nhận quyền sở hữu;
• Quyền của chủ sở hữu;
• Nghĩa vụ của chủ sở hữu;
• Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở;
• Các trường hợp chấm dứt quyền sở hữu.

Việc xác định quyền sở hữu cần căn cứ vào từng loại nhà ở, chủ thể sở hữu và nguồn gốc hình thành nhà ở.

Luật Nhà ở 2023 và phát triển nhà ở

Luật số 27/2023/QH15 dành một chương riêng để quy định về phát triển nhà ở.

Các nội dung đáng chú ý gồm:

• Phát triển nhà ở thương mại;
• Phát triển nhà ở xã hội;
• Phát triển nhà ở công vụ;
• Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư;
• Chính sách phát triển nhà ở;
• Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Đối với doanh nghiệp, việc đầu tư dự án nhà ở cần đồng thời xem xét pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Doanh nghiệp có nhu cầu thành lập để thực hiện hoạt động kinh doanh có thể tham khảo dịch vụ thành lập công ty.

Quy định về nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là một trong những nội dung đáng chú ý của Luật Nhà ở.

Luật quy định về:

• Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội;
• Điều kiện được hưởng chính sách;
• Hình thức thực hiện chính sách;
• Phát triển nhà ở xã hội;
• Chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội;
• Việc mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội.

Theo văn bản hợp nhất được công bố năm 2025, nhóm đối tượng được hưởng chính sách có thể bao gồm người có công, hộ nghèo, hộ cận nghèo, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân và người lao động, cùng một số nhóm khác theo điều kiện luật định.

Do đó, khi xác định một cá nhân có thuộc diện được hưởng chính sách hay không, cần kiểm tra đồng thời đối tượng và điều kiện được quy định trong Luật.

Luật 27/2023/QH15 và nhà chung cư

Luật Nhà ở 2023 dành một chương riêng cho quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Các nội dung được điều chỉnh bao gồm:

• Phần sở hữu riêng;
• Phần sở hữu chung;
• Quản lý vận hành nhà chung cư;
• Hội nghị nhà chung cư;
• Ban quản trị nhà chung cư;
• Kinh phí bảo trì;
• Kinh phí quản lý vận hành;
• Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng;
• Quản lý nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.

Bên cạnh đó, Luật cũng quy định riêng về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc xử lý các nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại.

Quy định về giao dịch nhà ở

Luật số 27/2023/QH15 quy định nhiều nội dung liên quan đến giao dịch nhà ở, bao gồm:

• Mua bán nhà ở;
• Thuê mua nhà ở;
• Cho thuê nhà ở;
• Tặng cho nhà ở;
• Đổi nhà ở;
• Thừa kế nhà ở;
• Thế chấp nhà ở;
• Góp vốn bằng nhà ở;
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp pháp luật cho phép.

Đối với một số giao dịch do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện, cần đồng thời áp dụng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Vì vậy, không nên chỉ căn cứ vào Luật Nhà ở khi thực hiện một giao dịch bất động sản cụ thể.

Luật Nhà ở 2023 và doanh nghiệp

Luật 27/2023/QH15 có tác động đáng kể đến doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng và phát triển nhà ở.

Doanh nghiệp có thể liên quan đến Luật trong các trường hợp như:

• Đầu tư dự án nhà ở;
• Phát triển nhà ở thương mại;
• Phát triển nhà ở xã hội;
• Quản lý vận hành nhà chung cư;
• Kinh doanh nhà ở;
• Cho thuê nhà ở;
• Mua bán nhà ở;
• Thực hiện dự án có sử dụng đất để phát triển nhà ở.

Doanh nghiệp cần xác định đúng loại hình hoạt động và phạm vi pháp luật áp dụng trước khi thực hiện dự án.

Luật 27/2023/QH15 có liên quan đến Luật Đất đai không?

Có.

Hoạt động phát triển và sử dụng nhà ở thường gắn liền với quyền sử dụng đất. Vì vậy, trong thực tế cần xem xét đồng thời Luật Nhà ở và Luật Đất đai.

Đặc biệt, Luật số 31/2024/QH15 – Luật Đất đai đã có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 và có nhiều quy định liên quan đến giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở.

Doanh nghiệp thực hiện dự án cần kiểm tra cả hồ sơ đất đai, quy hoạch, mục đích sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Luật Nhà ở và hoạt động kinh doanh bất động sản

Luật Nhà ở có mối liên hệ chặt chẽ với Luật Kinh doanh bất động sản.

Trong trường hợp doanh nghiệp thực hiện hoạt động mua bán, cho thuê, kinh doanh nhà ở, cần xác định giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hay đồng thời chịu sự điều chỉnh của cả hai hệ thống quy định.

Doanh nghiệp cũng cần lưu ý các quy định về điều kiện kinh doanh, hợp đồng, chủ thể giao dịch và nghĩa vụ liên quan.

Luật 27/2023/QH15 đã được sửa đổi, bổ sung chưa?

Có.

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đã được sửa đổi, bổ sung bởi một số văn bản sau khi được ban hành.

Đáng chú ý, Luật số 43/2024/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng.

Ngoài ra, Văn bản hợp nhất số 132/VBHN-VPQH ngày 29/08/2025 đã hợp nhất Luật Nhà ở và các nội dung sửa đổi, bổ sung liên quan. Cổng Thông tin điện tử Chính phủ đã đăng tải văn bản hợp nhất này kèm tệp PDF.

Vì vậy, khi áp dụng trong thực tế, nên ưu tiên kiểm tra Văn bản hợp nhất số 132/VBHN-VPQH và các văn bản sửa đổi mới hơn nếu có.

Luật Nhà ở 2023 có ảnh hưởng đến việc thành lập công ty không?

Luật Nhà ở không phải là văn bản quy định trực tiếp về thủ tục thành lập doanh nghiệp.

Tuy nhiên, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng hoặc phát triển nhà ở có thể phải đáp ứng thêm các điều kiện pháp lý chuyên ngành.

Doanh nghiệp mới thành lập có thể tham khảo điều kiện thành lập công ty và thủ tục thành lập doanh nghiệp để chuẩn bị hồ sơ phù hợp với ngành nghề dự kiến hoạt động.

Tải Luật số 27/2023/QH15 bản PDF ở đâu?

Người đọc có thể xem và tải toàn văn Luật số 27/2023/QH15 trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ.

Trang chính thức của Chính phủ cung cấp tài liệu đính kèm gồm tệp luat27.pdf và luat27_tiep.pdf.

Ngoài bản Luật gốc, người đọc nên tham khảo Văn bản hợp nhất số 132/VBHN-VPQH về Luật Nhà ở để theo dõi các nội dung đã được cập nhật, sửa đổi, bổ sung.

Có thể xem và tải bản PDF Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở trên Công báo Chính phủ. Công báo Chính phủ hiện cung cấp các tệp PDF và DOC của văn bản hợp nhất này.

Câu hỏi thường gặp về Luật số 27/2023/QH15

Luật số 27/2023/QH15 là luật gì?

Luật số 27/2023/QH15 là Luật Nhà ở, được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023. Luật quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng và giao dịch về nhà ở tại Việt Nam.

Luật 27/2023/QH15 ban hành ngày nào?

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 được Quốc hội thông qua và ban hành ngày 27/11/2023. Người ký là Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ.

Luật 27/2023/QH15 có hiệu lực từ ngày nào?

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 theo quy định đã được sửa đổi.

Luật 27/2023/QH15 quy định về những gì?

Luật quy định nhiều vấn đề về sở hữu, phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở; nhà ở xã hội; nhà chung cư; giao dịch nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.

Luật 27/2023/QH15 có áp dụng cho doanh nghiệp không?

Có. Doanh nghiệp đầu tư, phát triển, kinh doanh hoặc quản lý nhà ở có thể thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật và phải tuân thủ thêm các quy định pháp luật có liên quan.

Luật Nhà ở 2023 đã được sửa đổi chưa?

Có. Luật đã được sửa đổi, bổ sung bởi một số văn bản sau khi ban hành. Văn bản hợp nhất số 132/VBHN-VPQH ngày 29/08/2025 là tài liệu thuận tiện để tra cứu Luật Nhà ở sau các lần cập nhật được hợp nhất.

Có thể tải Luật số 27/2023/QH15 bản PDF ở đâu?

Có thể tải Luật số 27/2023/QH15 trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ hoặc tra cứu Văn bản hợp nhất số 132/VBHN-VPQH trên Công báo Chính phủ.

Kết luận

Luật số 27/2023/QH15 là Luật Nhà ở, được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023 và có hiệu lực từ 01/08/2024 sau khi thời điểm áp dụng được điều chỉnh.

Luật tập trung vào các vấn đề quan trọng như sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, nhà ở xã hội, nhà chung cư, giao dịch nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.

Đối với doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng và phát triển dự án, cần đồng thời đối chiếu Luật Nhà ở với Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và các văn bản hướng dẫn có liên quan.

Khi tra cứu để áp dụng thực tế, nên ưu tiên Văn bản hợp nhất số 132/VBHN-VPQH ngày 29/08/2025 và các văn bản pháp luật mới ban hành sau đó để bảo đảm thông tin được cập nhật.